מיסוי השכרת דירות בישראל – כל מה שחשוב לדעת

מדריך מפורט על מיסוי דירות מגורים, דירות מושכרות ודירות להשקעה

השכרת דירות מגורים בישראל מהווה מקור הכנסה נפוץ מאוד, וההכנסות כפופות לחוקי מיסוי דירות מושכרות. חשוב להכיר את אפשרויות המיסוי, המסלולים הזמינים וההטבות, כדי לבצע תכנון מס חכם שמנצל את מלוא הזכויות.

מסלולי מיסוי על דירות להשכרה

בפני משכירי דירות עומדים שלושה מסלולי מיסוי אפשריים:

1. מסלול פטור ממס (מלא או חלקי)

• הכנסה חודשית עד 5,654 ₪ (נכון ל-2025) פטורה ממס.
• אם ההכנסה גבוהה מ-5,654 ₪ אך נמוכה מ-11,308 ₪, ניתן לקבל פטור חלקי.
• במסלול זה לא ניתן לנכות הוצאות הקשורות לדירה.

2. מסלול מס מופחת בשיעור 10%

• תשלום מס קבוע של 10% על ההכנסה הברוטו משכר דירה.
• אין אפשרות לניכוי הוצאות.
• מתאים במיוחד למי שהכנסתו גבוהה ורוצה לשמור על פרטיות.

3. מסלול מס מלא (מדרגות מס שולי)

• ההכנסה מתווספת להכנסות אחרות ונמסת לפי מדרגות המס הרגילות.
• מאפשר ניכוי הוצאות (תחזוקה, שיפוץ, פחת).
• עבור הכנסות פסיביות, שיעור המס המינימלי הוא 31%, למעט משכירים מעל גיל 60.

דוגמאות לחישוב מיסוי השכרת דירות

דוגמה 1: השכרת שתי דירות מגורים

• דירה 1: 5,000 ₪ לחודש
• דירה 2: 2,000 ₪ לחודש

סך ההכנסה החודשית: 7,000 ₪ לחודש

ניתוח מסלולי המיסוי:

סכום ההכנסה (7,000 ₪) גבוה מתקרת הפטור (5,654 ₪), אך נמוך מהכפלת התקרה (11,308 ₪), ולכן ניתן לקבל פטור חלקי.

חישוב:

1. מסלול פטור חלקי:

ההפרש בין ההכנסה לתקרת הפטור: 7,000 ₪ – 5,654 ₪ = 1,346 ₪.

הסכום הפטור: 5,654 ₪ – 1,346 ₪ = 4,308 ₪.

ייחוס הפטור:

• המשכיר יכול לייחס את הפטור לדירה 1 (5,000 ₪), כך שרק 692 ₪ יהיו חייבים במס מדירה זו (5,000 ₪ – 4,308 ₪).
• דירה 2 (2,000 ₪) אינה זכאית לפטור, והכנסתה חייבת במלואה במס.
• סך ההכנסה החייבת במס: 692 ₪ + 2,000 ₪ = 2,692 ₪.
• הכנסה זו תמוסה לפי מדרגות המס השולי של המשכיר.

2. מסלול 10% מס:

סך ההכנסה החודשית מהשכרת שתי הדירות: 7,000 ₪.

שיעור המס במסלול זה: 10% מההכנסה ברוטו, ללא אפשרות לניכוי הוצאות.

חישוב המס:

• 7,000 ₪ × 10% = 700 ₪ לחודש.
• אין צורך להפריד בין הדירות – כל ההכנסה מחויבת במס אחיד של 10%.
• 7,000 ₪ * 10% = 700 ₪ מס חודשי.

3. מסלול מס מלא (מדרגות מס שולי):

נניח שהמשכיר נושא בהוצאות חודשיות מוכרות בגין הדירות בסך 1,000 ₪ (למשל: תחזוקה, שיפוצים, פחת).

חישוב המס:

• סך ההכנסה החודשית מהשכרה: 7,000 ₪.
• בניכוי הוצאות: 7,000 ₪ – 1,000 ₪ = 6,000 ₪ הכנסה חייבת.
• ההכנסה החייבת (6,000 ₪) תתווסף לכלל הכנסות המשכיר ותמוסה לפי מדרגות המס השולי הרלוונטיות לו (לדוגמה: 31% ומעלה, אלא אם המשכיר מעל גיל 60).

דוגמה 2: מיסוי דירה לפי גיל המשכיר

נניח שמשכיר בן 65 משכיר דירת מגורים בישראל ומקבל הכנסה חודשית של 10,000 ₪, ללא הכנסות נוספות.

חישוב המס במסלול מדרגות מס שולי:

הכנסה שנתית: 10,000 ₪ × 12 חודשים = 120,000 ₪.

מדרגות המס לשנת 2025 עבור מי שמלאו לו 60:

• על הכנסה עד 84,120 ₪ בשנה – מס בשיעור 10%.
• על הכנסה בין 84,121 ₪ לבין 120,720 ₪ – מס בשיעור 14%.
• על הכנסה מעל 120,721 ₪ – מס בשיעור 20%.

תוצאה:
מרבית ההכנסה תמוסה בשיעור מס מופחת (10%-14%) ורק חלק קטן, אם בכלל, ייכנס לשיעור המס הגבוה יותר.

מיסוי דירות מגורים: פטור ממס והקלות

מיסוי דירות מגורים מאפשר לבעלי דירות ליהנות מפטור חלקי או מלא, בתנאי שמדובר בדירה להשכרה למגורים אמיתיים, וההכנסות אינן חלק מעסק.

• דירה לשימוש מגורים בלבד.
• אין רישום עסקי של הדירה.
• שוכר יחיד שמשתמש בדירה למגורים.

תקרות פטור:

• 5,654 ₪ לחודש בשנת 2024.
• מעבר לתקרה — חישוב פטור חלקי או תשלום מס.

מסלול חיוב במס מופחת של 10%

משכיר יכול לבחור במסלול של 10% מס קבוע על ההכנסה ברוטו, ללא אפשרות לניכוי הוצאות.

תנאי הסף למסלול זה:

• הדירה משמשת למגורים בלבד בישראל.
• ההכנסה משכר דירה אינה נחשבת כהכנסה מעסק.

חשוב לדעת:
בחירה במסלול זה מונעת אפשרות ליהנות גם מהפטור, ולא ניתן לדרוש הוצאות (כמו פחת או ארנונה).

מיסוי דירות להשקעה: דמי שכירות מוטבים

במקרים מסוימים, משכיר דירת מגורים יחידה יכול להפחית מהכנסותיו את דמי השכירות שהוא עצמו משלם עבור דירה אחרת שהוא מתגורר בה.

תנאים עיקריים:

• מדובר בדירת מגורים יחידה (ע"פ חוק מיסוי מקרקעין).
• ניתן לנכות עד 90,000 ₪ בשנה, או עד גובה הכנסה מהשכרה – לפי הנמוך מביניהם.

מיסוי על דירות להשקעה במקרה של מספר דירות

כאשר יש בבעלות המשכיר יותר מדירה אחת:

• אפשר לבחור מסלול שונה לכל דירה (פטור / 10% / מס שולי).
• החישוב לצורכי תקרת הפטור מתבצע לפי סך ההכנסות מכל הדירות.

למשל:

• עבור דירה אחת ניתן לבחור במסלול פטור.
• עבור דירה שנייה – במסלול 10% מס קבוע.

חיוב במס לפי מדרגות מס

במסלול זה, ההכנסה משכר דירה מצטרפת להכנסות אחרות וממוסה לפי מדרגות המס האישיות של המשכיר.

שיעור מס התחלתי:

• 31% עבור הכנסות פסיביות.
• 10% בלבד אם המשכיר מעל גיל 60.

יתרון: אפשר לנכות הוצאות בגין השכרת הדירה (תחזוקה, ביטוח, פחת).

חיסרון: יש צורך בהגשת דו"ח שנתי למס הכנסה.

איך לבחור את מסלול המיסוי הנכון?

בחירת מסלול המיסוי הנכון תלויה בגובה ההכנסות משכר דירה, בגיל המשכיר, וביכולת לנצל הוצאות מוכרות לטובת הפחתת חבות המס.
תכנון מס חכם יכול לחסוך אלפי שקלים בכל שנה, להבטיח עמידה בחוק, ולמקסם את הרווחים מהשכרת דירות.

לכן, חשוב להיעזר ברואה חשבון מקצועי שמכיר לעומק את תחום מיסוי דירות מגורים, מיסוי דירות מושכרות ומיסוי על דירות להשקעה ויידע לבנות עבורך את אסטרטגיית המס הטובה ביותר.

צרו קשר עם רו"ח יהודה לביא

רואה חשבון יהודה לביא, מומחה במיסוי נדל"ן והכנסות מהשכרת דירות, מלווה יחידים מכל הארץ כבר למעלה מ-20 שנה.

ליהודה תואר ראשון בסטטיסטיקה, רישיון בודק שכר מוסמך ממשרד העבודה, והכשרה מתקדמת בתחום מיסוי והכוונה לפרישה.

המשרד פועל מחיפה ומספק ללקוחות סל פתרונות מלא מול מס הכנסה, ביטוח לאומי וחברות הביטוח, עם התמחות מיוחדת בניצול זכויות ודיווחים שנתיים.

לייעוץ מקצועי וליווי אישי – צרו קשר עם יהודה לביא: 055-5032459