אדם המשכיר דירה בישראל צריך לשלם מס על הכנסתו בגין דמי שכירות. על פי החוק קיימים מספר מסלולים ל לחישוב שיעור המס ולהקלות במס באחד מהמסלולים המפורטים להלן:
- פטור ממס (מלא או חלקי)
- חיוב במס מופחת בשיעור של 10%
- חיוב במס לפי מדרגות המס של היחיד – שיעור מס שולי.
בכפוף לתנאים להלן רשאי, הבעל הדירה המשכיר, לבחור בכל אחד מהמסלולים עבור כל אחת מהדירות שברשותו.
מיסוי דירות מגורים- מסלול פטור ממס
בחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים, התש"ן – 1990) נקבעו מספר תנאים מצטברים למתן פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים בישראל:
- הדירה מיועדת לשמש למגורים לפי טיבה.
- הדירה איננה רשומה בספרי העסק של המשכיר או איננה חייבת ברישום כאמור.
- הדירה מושכרת לשוכר שהוא יחיד.
- הדירה משמשת לשוכר למגורים בלבד, ברשותו של המשכיר ישנה הצהרה בכתב על כך או לחילופין חוזה שכירות לפיו ברור כי הדירה משמשת לשוכר למגורים בלבד.
- ההכנסה החודשית משכר הדירה כוללת את ההכנסות מכל דירות המגורים המושכרות על ידי המשכיר, בן זוגו המתגורר עמו או של ילדיו עד גיל שמונה עשרה. בין אם הדירה מושכרת למטרת מגורים ובין אם למטרה עסקית.
מיסוי דירות מושכרות- חישוב הפטור
פטור מלא: פטור מלא יחול אם סכום ההכנסה החודשית משכר הדירה אינו עולה בכל חודש על 5,471 ₪ נכון לשנת 2023 (זוהי תקרת הפטור). בשנת 2024 התקרה עומדת על 5,654 ₪.
פטור חלקי: באם שכר הדירה גדול מתקרת השכר (למשל 5,654 ₪) אך לא עובר כפל תקרה (למשל 11,308 ₪). אזי הפטור מהתשלום יהיה חלקי לפי הסעיפים הבאים:
- מפחיתים את סכום תקרת הפטור מסכום ההכנסה החודשית משכר הדירה. ההפרש בין שני הסכומים נחשב כ"סכום העודף של הדירה".
- הסכום העודף יופחת מסכום תקרת הפטור וההפרש שמתקבל הוא סכום הפטור.
- את סכום הפטור החדש מפחיתים מסכום ההכנסה החודשית משכר הדירה שהתקבל בפועל, ההפרש שמתקבל הוא הסכום החייב במס.
היעדר פטור: כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר הדירה עולה על כפל תקרת הפטור (11,308 ₪) לא יחול כל פטור וכל סכום ההכנסה החודשית משכר הידרה יהיה חייב במס. במקרה כזה ניתן יהיה לבחור במסלול חיוב של מס מופחת בשיעור 10% או במסלול מדרגות מס (שיעור מס שולי).
מסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10%
סעיף 122 לפקודת מס הכנסה קובע כי ניתן לשלם מס הכנסה מופחת בשיעור של 10% בשל הכנסה מהשכרת דירות בישראל, המסלול יחול בשני מקרים עיקריים:
- הדירה משמשת למגורים בישראל בלבד.
- ההכנסה מדמי השכירות איננה הכנסה מעסק.
הבחירה במסלול של 10% מונעת ניכוי הוצאות בגין אותה דירה (הוצאות על הנכס כגון: אחזקה, ארנונה ופחת). כמו כן לא יהיה ניתן לדרוש פטור מכוח "חוק מס הכנסה" וגם לקבל שיעור מס מופחת של 10%, במילים אחרות "אין כפל מבצעים"…
מיסוי דירות להשקעה- דמי שכירות מוטבים
החל משנת מס 2023 נוסף סעיף )122ו( לפקודה המאפשר בתנאים מסוימים המפורטים להלן
להפחית מההכנסה במסלול זה "דמי שכירות מוטבים:"
- יחיד המשכיר את דירתו היחידה ומדווח על הכנסותיו משכר הדירה לפי מסלול זה יהיה רשאי לנכות מהכנסתו כאמור את דמי השכירות המוטבים ששילם באותה שנה עבור הדירה בה מתגורר. הסכום אותו רשאי לנכות הוא עד לסכום הכנסתו מדמי שכירות באותה שנה או עד לסכום של 90,000 ₪ בשנה (הנמוך מבניהם) ובלבד שהתשלום ששילם או חלקו לא נדרש בניכוי בחישוב הכנסתו החייבת של היחיד או של אדם אחר.
- מי שזכאי לנכות מהכנסתו "דמי שכירות מוטבים" הינו מי שיש לו "דירת מגורים יחידה" כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין. כלומר, הדירה הנרכשת הנה דירת המגורים היחידה של המשכיר גם אם בבעלותו דירה נוספת שחלק הבעלות בה אינו עולה על שליש (33%) או שמחזיק בדירה נוספת שקיבל בירושה וחלקו בה אינו עולה על מחצית (50%) או שהדירה הנוספת מושכרת בשכירות מוגנת לפני 1/1/1997.
מיסוי על דירות להשקעה- מה קורה עם מיסוי במקרה של מספר דירות
משכיר אשר בבעלותו יותר מדירת מגורים אחת רשאי לבחור במסלול של פטור או במסלול של 10% מס או במסלול של תשלום מס שולי עבור כל אחת מהדירות שברשותו, אך לעניין קביעת סכום ההכנסה הפטורה והפגיעה בתקרת הפטור יילקחו בחשבון ההכנסות מכל דירות המגורים.
בהשכרת שתי דירות מגורים ניתן לבחור לשלם מס באופן הבא:
כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר הדירה למגורים עבור שתי דירות גבוה מתקרת הפטור ( 5,654 ₪ לשנת 2024) אולם אינו עולה על כפל תקרה זו (11,308 ₪ לשנת , 2024), ניתן לבחור לשלם מס בשיעור 10% עבור דירה אחת ועבור דירה שניה במסלול הפטור.
- מפחיתים את סכום תקרת הפטור מסכום ההכנסה החודשית שהתקבלה בפועל משתי הדירות. ההפרש בניהם יחשב כסכום עודף.
- מפחיתים את הסכום העודף מסכום תקרת הפטור. ההפרש המתקבל הוא הסכום הפטור.
- מפחיתים את הסכום הפטור מסכום ההכנסה החודשית משכר דירה למגורים שהתקבל בפועל עבור דירה שנבחרה לחישוב המס לפי מסלול הפטור, אם יש הפרש הוא יהיה חייב במס.
על הכנסה משכר דירה למגורים לגבי הדירה השנייה ישולם מס בשיעור 10%
חיוב במס לפי מדרגות מס
במסלול זה יחול שיעור המס השולי של המשכיר בהתחשב במכלול הכנסותיו. נזכיר כי לגבי הכנסות משכר דירה, מדרגת המס הראשונה היא ,31% למעט מי שמלאו לו בשנת המס 60 שנה, שלגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%, במסלול זה ניתן לדרוש הוצאות שוטפות שהוצאו בייצור ההכנסה. אם מכירת דירת המגורים לגביה נבחר מסלול זה תהיה חייבת במס שבח, ינוכה משווי הרכישה הפחת שאותו דרשנו כנגד ההכנסה החייבת משכר דירה. בחירה במסלול זה תחייב אתכם בהגשת דו"ח שנתי למס הכנסה.
יהודה לביא- רואה חשבון מומחה במיסוי
רואה חשבון יהודה לביא הוסמך בשנת 2004, בנוסף יש ליהודה תואר ראשון בסטטיסטיקה ובעל רישיון בודק שכר מוסמך של משרד העבודה. כמו כן, עבר הכשרה מקיפה בקורס פנסיוני מתקדם בתחום מיסוי והכוונה לפרישה. לאחר סיום הסטאג' ורכישת ניסיון הקים יהודה את המשרד שלו שפועל משנת 2008 במתכונתו הנוכחית בחיפה.
יהודה לביא פעיל בתחום ראיית החשבון למעלה מעשרים שנים. עיקר פעילותו בחיפה, יחד עם זאת בעידן הדיגיטלי החדש ניתן לספק שירותים רלוונטיים בכל ולכל מקום בארץ.
המשרד מספק ליחידים סל פתרונות מיסוי מול הרשויות: מס הכנסה, ביטוח לאומי ומול חברות ביטוח, אינטגרציה בין תחומי המס השונים, והגעה לכדי מיצוי מקסימלי של זכויות היחיד וכמו כן הגשת דיווחים ודוחות מס, ובמקרה הצורך דיונים מול רשות המיסים.
צרו קשר עם רו"ח יהודה לביא ותקבלו את השירות המקצועי והמסור ביותר.
טלפון 055-5032459