בעלי דירות ישראלים המנהלים נכסים בחו"ל מתמודדים עם סוגיות מיסוי מורכבות, במיוחד כאשר מדובר בהכנסות משכר דירה ובמכירת נכסים. אחת השאלות המרכזיות שניצבות בפני בעלי הדירות היא: האם יש מיסוי בארץ על דירה שנמכרה בחו"ל? בנוסף לכך, נדרש להבין כיצד מיסוי הכנסות משכר דירה בחו"ל משפיע על חובות המס שלהם בישראל. במאמר זה נסקור את החובות העיקריות הקשורות למיסוי נכסים בחו"ל, ונבחן את האתגרים וההזדמנויות שעומדות בפני בעלי הדירות הישראליים.
סעיף 122א'
סעיף 122א' לפקודת מס הכנסה בישראל מתייחס למיסוי הכנסות משכר דירה שמקבלים תושבי ישראל מנכסים הנמצאים בחו"ל. הסעיף מאפשר לבעלי נכסים מחוץ לישראל לשלם מס מופחת בשיעור קבוע של 15% על ההכנסות שלהם משכר דירה בחו"ל, זאת בתנאי שלא ינוכו הוצאות.
היתרון המרכזי של הסעיף הוא בכך שהמס משולם רק על ההכנסה הגולמית, ללא ניכוי הוצאות הקשורות לנכס. עם זאת, מי שבוחר במסלול זה מוותר על האפשרות לנכות הוצאות כמו תחזוקה, ריביות על הלוואות וכדומה, וגם לא יכול לקבל זיכוי על מס ששולם בחו"ל על אותה הכנסה.
חשוב לציין שבחירה במסלול זה היא וולונטרית, וכל בעל נכס יכול לבחור בין דיווח לפי סעיף 122א' או דיווח רגיל הכולל את כל ההוצאות והזיכויים על מס זר, בהתאם למה שמתאים לו כלכלית.
סעיף זה נועד לפשט את תהליך הדיווח והמיסוי עבור בעלי דירות בחו"ל ולאפשר להם לבחור באופציה של תשלום מס קבוע ללא צורך בחישובים מורכבים.
מסלול של מס שולי
המסלול השני למיסוי הכנסות משכר דירה מחו"ל הוא המסלול שבו מחילים את שיעור המס השולי של בעל הנכס. במסלול זה, בעל הנכס מדווח על הכנסותיו משכר הדירה במסגרת ההכנסה הכוללת שלו, תוך חישוב כל ההוצאות הקשורות לנכס, וגם מנצל זיכויים על מס ששולם בחו"ל על אותה הכנסה, אם קיים
התהליך במסלול המס השולי:
- חישוב ההכנסה החייבת:
בעל הנכס מדווח על ההכנסה נטו משכר הדירה – כלומר, ההכנסה לאחר ניכוי כל ההוצאות המוכרות הקשורות לנכס (תחזוקה, פחת, ריביות על הלוואות לרכישת הנכס, שיפוצים, ביטוחים וכו').
- חישוב המס:
לאחר ניכוי ההוצאות, ההכנסה הנותרת מתווספת לשאר ההכנסות של בעל הנכס, ואז מחילים עליה את שיעור המס השולי – בהתאם למדרגות המס החלות על סך ההכנסות הכוללות של בעל הנכס באותה שנת מס.
- זיכוי ממס זר:
אם בעל הנכס שילם מס בחו"ל על ההכנסות משכר הדירה (לדוגמה, אם מדינת הנכס מחייבת במיסוי על הכנסות משכר דירה), ניתן לקבל זיכוי ממס בגובה המס ששולם בחו"ל. עם זאת, חשוב לציין שהזיכוי לא יעלה על סכום המס שהיה משתלם בישראל על אותה הכנסה.
- תשלום מס בישראל:
לאחר חישוב המס השולי וזיכוי ממס זר, בעל הנכס ישלם את יתרת המס החלה על הכנסותיו בישראל.
יתרונות המסלול:
מאפשר ניכוי כל ההוצאות והפחתת המס בעקבות זיכויים ממסים ששולמו בחו"ל.
חסרונות:
שיעור המס השולי עלול להיות גבוה יותר מ-15% שמציע מסלול המס הקבוע (סעיף 122א').
תהליך הדיווח מורכב יותר ודורש תיעוד הוצאות, ניכויים ודיווח מס מקיף יותר.
לסיכום, המסלול השולי מתאים למי שיש הוצאות משמעותיות שניתן לנכות, או שמדרגת המס שלהם נמוכה, מה שיכול להוביל לתשלום מס נמוך יותר מאשר במסלול של מס קבוע בשיעור 15%.
המלצות לגבי המסלולים האפשריים יינתנו ללקוח לאחר בחינה מעמיקה של הנתונים ובחינת כל תיק ומקרה לגופו. ישנם משתנים רבים המשפיעים על בחירת תשלום המס.
יהודה לביא- רואה חשבון מומחה במיסוי
רואה חשבון יהודה לביא הוסמך בשנת 2004, בנוסף יש ליהודה תואר ראשון בסטטיסטיקה ובעל רישיון בודק שכר מוסמך של משרד העבודה. כמו כן, עבר הכשרה מקיפה בקורס פנסיוני מתקדם בתחום מיסוי והכוונה לפרישה. לאחר סיום הסטאג' ורכישת ניסיון הקים יהודה את המשרד שלו שפועל משנת 2008 במתכונתו הנוכחית בחיפה.
יהודה לביא פעיל בתחום ראיית החשבון למעלה מעשרים שנים. עיקר פעילותו בחיפה, יחד עם זאת בעידן הדיגיטלי החדש ניתן לספק שירותים רלוונטיים בכל ולכל מקום בארץ.
המשרד מספק ליחידים סל פתרונות מיסוי מול הרשויות: מס הכנסה, ביטוח לאומי ומול חברות ביטוח, אינטגרציה בין תחומי המס השונים, והגעה לכדי מיצוי מקסימלי של זכויות היחיד וכמו כן הגשת דיווחים ודוחות מס, ובמקרה הצורך דיונים מול רשות המיסים.
צרו קשר עם רו"ח יהודה לביא ותקבלו את השירות המקצועי והמסור ביותר.
טלפון 055-5032459